Blogul Echipei RoREN

RoREN = Reţeaua Specialiştilor în Imobiliare = www.roren.ro

Cum să stabileşti preţul corect?

Posted by Stefan N. pe 1 Noiembrie 2007

(Acest ghid este disponibil si in varianta interactiva in format PDF)

Eşti dispus să pariezi pe proprietăţile clienţilor tăi?

Setarea preţurilor este ca un pariu. Dacă estimarea ta nu este corectă, riscurile sunt majore. Pe lângă cele evidente (cumpărători neinteresaţi, efort de timp sau costuri de oportunitate pierdute), piaţa de real estate mai are încă un risc major, generat de specificul social şi de dimensiunea impresionantă a acesteia: destabilizarea sistemului de credite – cu impact major la nivel economic.

Ca în orice pariu, trebuie să ai anumite indicii care să îţi ghideze alegerea. Dar cum poţi să obţii aceste indicii, în condiţiile în care piaţa de imobiliare prezintă fluctuaţii majore, chiar de la o săptămână la alta? Poţi de exemplu, să afli părerea altor agenţi imobiliari, însă, de cele mai multe ori, aceştia au păreri diferite în ceea ce priveşte valoarea unei proprietăţi… păreri de cele mai multe ori nefundamentate în date şi fapte, ci doar influenţate de curentul de entuziasm privind preţurile în general…

Se poate evalua preţul corect al unei proprietăţi?

Nimeni nu poate să spună dacă piaţa românească se confruntă cu o supraevaluare a preţurilor sau nu, dacă suntem într-un „bubble” imobiliar sau nu.  Este rezultatul absenţei unui proces care să fixeze preţul unei proprietăţi, pornind de la valoarea reală a acesteia, cea care a fost efectiv plătită de un cumpărător şi nu cea afişată la mica publicitate sau cea auzită de la cunoştinţe.  În aceste condiţii, pe cine să te bazezi şi după ce criterii să te orientezi atunci când vrei să afli care este preţul corect pentru proprietatea ta?

Noi credem că se poate.  Cum?  Bazându-ne pe date reale şi statistic relevante, cumulate într-o bază de date completă.

În cadrul serviciului FairPlay al Romanian Real Estate Network, procedura de listare şi tranzacţionare înregistrează peste 100 de caracteristici pentru fiecare proprietate tranzacţionată, creându-se astfel o bază de date detaliată.  Una dintre cele mai importante caracteristici ale serviciului FairPlay, este faptul că înregistrează preţul de vânzare din cadrul contractului de vânzare-cumpărare al fiecărei proprietăţi tranzacţionate.  Ulterior, fie manual, fie prin raportul de analiză comparativă oferit de serviciul FairPlay, un agent poate să caute preţurile de vânzare ale proprietaţilor cu caracteristici similare. Astfel, agentul determină în mod corect preţul de plecare pentru proprietatea sa.

Cum putem fi siguri că această procedură funcţionează?

Alături este un raport statistic care analizează tendinţa de subestimare sau supraestimare a preţului de plecare la care este listată o proprietate în sistemul FairPlay. Graficul conţine 57 de puncte, unul pentru fiecare tranzacţie care s-a încheiat până la momentul actual prin acest sistem.

tendinta-supraestimare-pret

După cum se poate vedea pe grafic, tranzacţiile realizate prin sistemul FairPlay au înregistrat diferenţe foarte mici între preţul iniţial şi cel la care s-a realizat tranzacţia, datorită utilizării bazei de monitorizare şi comparaţie.

Poţi observa o aglomerare de puncte sub linia de 20%, dar mai ales pe linia de 0%.  Calculele arată că media aritmetică a marjei de sub sau supraestimare este 10,82%, în timp ce, cel mai des întâlnit procent este 0%.  0% înseamnă că preţul de listare a fost exact preţul de cumpărare, chiar în urma negocierilor. Ce ne spune acest lucru?  Ne spune că, dacă atât cumpărătorii cât şi vânz torii au agreat asupra unui preţ, fără negocieri cu efecte consistente, preţul original al proprietăţii este cel corect pentru valoarea sa de piaţă la acel moment. 

După cum se observă din acest grafic, majoritatea agenţilor care au utilizat aceste rapoarte au listat la preţuri corecte. În plus… au câştigat încrederea clienţilor lor propunându-le preţul corect.

Cum am obţinut acest raport şi cum am creat baza statistică relevantă?

 Pe scurt, analiza statistică a preţurilor de comercializare, se calculează în felul următor:

  1. Se calculează marja de eroare la preţul de listare pentru fiecare proprietate tranzacţionată în cadrul FairPlay. Formula este următoarea:
    marja-eroare
    Exemplu:
    marja-eroare-exemplu
  2. Se poziţionează procentul obţinut pe graficul de pe pagina anterioară. Acesta îţi arată distribuţia rezultatelor pe o scară liniară.

Deşi sistemul FairPlay este relativ nou pe piaţă, având doar un an de existenţă, până în acest moment s-au înscris peste 50 de agenţii şi dezvoltatori. Unii dintre aceştia sunt: Adama, DTZ Echinox, Euro Style Itermed, Imobiliar Expert Grup, ImmoLand, Monte Carlo, Moscopolis, Manopoly International etc. Până la momentul actual, tranzacţiile efectuate prin sistemul FairPlay sunt suficient de variate pentru a asigura reprezentativitatea valorilor raportate. În consecinţă , un agent imobilliar va putea extrage rapoarte statistici în baza activităţii agregate.

total-listari-roren-2007

 

Ce este şi ce face Romanian Real Estate Network?

Soluţia oferită de Romanian Real Estate Network este un sistem transparent de tranzacţionare a proprietăţilor imobiliare. Care este valoarea acestui sistem?  Prin intermediul serviciului FairPlay, Romanian Real Estate Network susţine şi facilitează colaborarea între jucătorii de pe piaţa imobiliară românească.  FairPlay se bazează pe un set de norme şi reglementări care favorizează procesul de stabilizare şi maturizare a pieţei şi profesionalizarea serviciilor din domeniul imobiliar.

Există, în acest moment, pe piaţa din România o serie de bariere cum ar fi neîncrederea agenţiilor imobiliare în idea de colaborare, nerespectarea condiţiilor de colaborare între agenţii imobiliari şi clienţi, nesiguranţa obţinerii plăţii pentru serviciul de intermediere, nerecunoaşterea din partea clienţilor a muncii depuse în folosul lor de către agenţii imobiliari. Considerăm însă că cel mai important aspect este lipsa unui set de reguli, un cod de conduită care să reglementeze legal relaţia dintre agenţii sau relaţia agenţie-client.

Suntem siguri că extinderea sistemului FairPlay, ce presupune existenţa unei baze de date comune a proprietăţilor, alături de prezentarea detaliată şi de accesul la arhiva tranzacţiilor, va conduce la eliminarea speculaţiilor şi la formarea corectă a preţurilor.  Sistemul face posibilă o mai bună înţelegere a evoluţiei pieţei, susţine documentarea agenţilor imobiliari şi dezvoltatorilor şi asigură un răspuns prompt, atât pentru proprietari, cât şi pentru cumpărători.

2 Răspunsuri to “Cum să stabileşti preţul corect?”

  1. „Nimeni nu poate să spună dacă piaţa românească se confruntă cu o supraevaluare a preţurilor sau nu, dacă suntem într-un „bubble” imobiliar sau nu. ”

    http://indeximobiliar.blogspot.com/2008/11/cat-de-departe-sint-preturile-caselor.html

    Bagabontii internetului s-au saturat de abureli, mincinosi si manipulatori.

  2. […] e nu e un lucru usor.  Am folosit si noi statistici in materialele RoREN, spre exemplu in ghidul „Cum sa stabilesti pretul corect”.  Doar ca in materialele noastre, asa cum ne-am astepta sa gasim si in publicatiile altora, e […]

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile despre tine sau dă clic pe un icon pentru autentificare:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s

 
%d blogeri au apreciat asta: