Tranzactii imobiliare in conformitate cu noua legislatie ANPC

Agentiile imobiliare trec prin vremuri grele. Consecintele crizei economice mondiale se resimt profund in piata imobiliara romaneasca, iar numarul tranzactiilor este foarte redus. De parca starea de fapt n-ar fi fost suficienta, de la 1 ianuarie s-a abatut un nou „blestem”: au intrat in vigoare noile reglementari propuse de A.N.P.C. cu privire la serviciile de intermediere imobiliara.

Sa nu ne dam batuti totusi! Vremurile grele ne incearca, dar cu putina strategie si organizare putem nu numai sa supravietuim, dar chiar sa devenim mai eficienti si mai cunoscatori. Cum castigam batalia cu noile reglementari? (1) Trebuie sa le intelegem; (2) Trebuie sa identificam instrumentele care ne ajuta sa fim in conformitate; (3) Trebuie sa punem in practica!

1. Sa intelegem OUG 174/2008:

Pe 16 februarie 2009 organizam un seminar pentru membrii RoREN cu scopul de a aprofunda si intelege noua legislatie.  Iti aducem informatii direct de la sursa cu ajutorul reprezentantilor ANPC pe acest domeniu.  Seminarul e parte din serviciul Business Networking oferit de RoREN.  Acesta consta intr-o serie de intruniri care reunesc specialistii in imobiliare si faciliteaza crearea de relatii de afaceri.

Inscrie-te la Business Networking pana la 15 februrie si poti participa gratuit la seminar!  Pana atunci poti citi articolele specifice serviciilor de intermediere imobiliara din OUG 174/2008.

2. Ce instrumente avem la dispozitie pentru a fi in conformitate?

Prin serviciile SellWell si FairPlay, RoREN pune la dispozitia agentiilor imobiliare solutii juridice si produse software ce raspund cerintelor A.N.P.C.  Concret, iata ce puteti folosi pentru a fi in conformitate:

• Fisa Proprietatii permite descrierea in detaliu a proprietatii pornind de la documentele proprietatii pana la sursele de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatie sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare periodice, istoricul terenului/cladirii, posibile dezavantaje ale vecinatatilor. Recunoasteti enumerarea? Va garantam, e completa conform art. 9.4!  Tot aici se poate completa comisionul perceput in cazul finalizarii tranzactiei precum si  costurile estimative  de tranzactionare (cf.Art.9.4 pct.e si Art.9.6).
• Contracte tipizate: SellWell si FairPlay pun la dispozitie contracte tipizate pentru fiecare etapa a tranzactiei.  Sunt perfecte ca sa scapi de stresul compunerii unor contracte care sa te apere in orice situatie si care acopera toate cerintele noii legislatii. Este ca si cand ai avea echipa noastra de avocati la tine in birou!
  In Contractul de Exclusivitate sunt stipulate clauze cu privire la obligatiile agentiei fata de client, conditiile in care clientul plateste comision agentiei, modalitatile de penalizare a clientului, modalitatile de incetare a contractului (cf. Art. 9.5-9.11).
  In Contractul de Intermediere semnat cu potentialul cumparator am avut grija sa includem si caracteristicile principale ale proprietatii cautate.
• Modul de analiza comparativa a preturilor
  Legislatia te obliga sa prezinti clientului tau preturile practicate in piata pentru tipurile de proprietati similare cu cea tranzactionata.  Te ajutam cu o idee geniala!  Pachetul software iti pune la dispozitie un instrument de analiza comparativa a preturilor la proprietati cu caracteristici similare (cf.Art.9.4 pct.a).

3. Pune in practica!

Inscrie-te la SellWell sau FairPlay! Nu numai ca vei avea la dispozitia ta instrumentele mentionate mai sus, dar vei fi si in compania altor specialisti in imobiliare, atat dezvoltatori cat si agentii imobiliare, cu ajutorul carora poti colabora pentru mai multe tranzactii.  Pentru orice intrebari nu ezita sa ne contactezi.

OUG 174/2008: modificare si completare acte normative pt. protectia consumatorului

OUG nr. 174/2008, ordonanta de urgenta pentru modificarea si completarea unor acte normative privind protectia consumatorilor publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 795 din 27/11/2008.

Art. II
Ordonanta Guvernului nr. 21/1992 privind protectia consumatorilor, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 208 din 28 martie 2007, cu modificarile si completarile ulterioare, se modifica si se completeaza dupa cum urmeaza:

[...]

9. Dupa articolul 9 se introduc unsprezece noi articole, articolele 9.1-9.11, cu urmatorul cuprins:

[...]

Art. 9.4 – In cazul serviciilor de intermediere imobiliara, consumatorul va fi informat in scris, corect, complet si precis, inca din faza precontractuala, cu privire la:
a) preturile practicate in piata pentru tipul de imobil ce urmeaza a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informatiilor existente in baza de date a agentiei imobiliare;
b) deficiente si alte inconveniente cunoscute de agentia imobiliara sau pe care in mod rezonabil putea sa le cunoasca, incluzand surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatii sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare periodice, istoricul terenului sau al cladirii, posibile dezavantaje ale vecinatatilor;
c) nivelul comisionului practicat de agentia imobiliara;
d) situatia juridica a imobilului;
e) nivelul estimativ al costurilor ce urmeaza sa fie suportate de consumator, pentru obtinerea documentelor si intocmirea actelor necesare incheierii contractului.

Art. 9.5 – Contractul de intermediere imobiliara va cuprinde cel putin urmatoarele elemente:
a) datele de identificare a partilor;
b) obiectul contractului/natura serviciului prestat;
c) pretul solicitat de proprietar/pe care este dispus sa il plateasca cumparatorul;
d) termenul de valabilitate al contractului;
e) conditiile in care contractul poate fi denuntat unilateral;
f) conditiile in care contractul poate fi reziliat;
g) nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agentiei imobiliare pentru contractul ce urmeaza sa se incheie;
h) clauza de exclusivitate, in cazul in care aceasta a fost acceptata de parti;
i) precizarea situatiilor in care consumatorul datoreaza comision agentiei imobiliare;
j) drepturile si obligatiile partilor;
k) situatiile de forta majora;
l) data incheierii contractului.

Art. 9.6 – Contractele de intermediere imobiliara in care consumatorul are calitatea de potential cumparator vor contine, in plus fata de cele prevazute la art. 94, urmatoarele elemente:
1. caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenta decizia de cumparare, incluzand nivelul de finisare, dimensiuni, vechime si pozitionarea fata de punctele cardinale;
2. tarifele pentru serviciile prestate.

Art. 9.7 – O tranzactie imobiliara se considera incheiata in momentul in care vanzatorul si cumparatorul au semnat actul de vanzare-cumparare.

Art. 9.8 – Contractul de intermediere imobiliara sau alte eventuale contracte accesorii incheiate intre consumator si agentia imobiliara nu pot contine clauze penale care sa oblige consumatorul care nu isi indeplineste angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decat onorariul pe care l-ar fi platit in cazul incheierii tranzactiei.

Art. 9.9 – Agentia imobiliara nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului in oricare dintre urmatoarele situatii:
a) cand intre consumator si agentia imobiliara nu este incheiat un contract de intermediere;
b) cand contractul de vanzare-cumparare/inchiriere nu s-a incheiat;
c) cand contractul nu are stipulata clauza de exclusivitate, iar tranzactia s-a realizat fara participarea agentiei imobiliare.

Art. 9.10 – Nu se permite plata in avans a comisionului, partiala sau totala, decat cu acordul scris al consumatorului si cu precizarea situatiilor in care agentia imobiliara este obligata sa inapoieze consumatorului sumele primite in avans.

Art. 9.11 – In baza contractului de intermediere imobiliara dintre agentia imobiliara si cumparator, agentia trebuie sa asigure vizionarea imobilelor ce corespund preferintelor consumatorului, inainte de incheierea contractului de vanzarecumparare.”

Textul de mai sus a fost extras din Monitorul Oficial nr. 795 din 21.11.2008 (pag. 12-13)