Tematici imobiliare in voga

Am analizat traficul primit din cautari la www.roren.ro in 2010 si am extras urmatoarele subiecte. Speram sa va ghideze pentru a crea continut care sa raspunda cautarilor clientilor si partenerilor:

• ridicarea de sub sechestru a unui apartament de la biroul executoriu
• cat ma costa un proiectant pentru o baraca ?
• procesul verbal de adjudecare
• carte funciara online
• cat dureaza executarea silita
• metodologia de aplicare a l372/2005
• proces verbal dobanda executare silita
• permeabilitate vapori polistiren
• analiza comparativa
• debitor lipsa bunuri mobile imobile
• tranzactie judiciara eroare materiala
• tendinte piata imobiliara 2011
• auditor energetic atestat
• agent imobiliar independent
• aplicatii energie regenerabila cladiri
• directiva 2010/31/ce
• taxa înscriere somatie plata
• ce este un consilier imobiliar
• insse indice imobiliar
• sechestru bancii pe bunuri imobile
• sr en 15217/2007
• acces cartea funciara
• adjudecatar impozit vanzare
• auditul energetic al cladirilor
• ce pot face in momentul primirii notificarii silite de la banca ?
• ce trebuie sa stim despre apartamente inainte de a le cumpara
• certificate albe
• cum poti deveni arhitect
• cursuri energie alternativa 2010
• directiva ue privind eficienta energetica a cladirilor
• identificarea bunurilor debitorului
• norme europene energie termica
• preluare imobil in contul creantei
• procedura executarii bancare
• reducerea emisiilor poluante
• sfaturi cumparare apartament
• termografie cladiri
• acces la cartea funciara
• actul de adjudecare licitatie
• adjudecarea in contul creantei
• analiza betonului
• analize imobiliare
• apartamente noi fara banca
• articole despre directiva 2010/31
• atestare auditori energetici
• audit energetic al cladirilor
• auditor energetic atestat mdlpl
• bunurile vor fi evaluate la valoarea lor de circulatie
• cand adjudecatarul nu plateste pretul licitat
• cat costa constructia unei case
• cat costa constructia unei case in regie proprie
• cat costa materialele pentru o casa
• cat costa o casa din caramida
• cat costa ridicarea unei case la rosu
• cat dureaza procedura de executare silita
• cat dureaza un proces civil
• cat timp dureaza o executare silita
• ce intelegeti prin cuvantul de colaborare
• ce program folosesc dezvoltatorii blocuri noi
• ce trebuie sa stie un consilier imobiliar
• ce trebuie sa stiu cand cumpar un apartament
• cine suporta cheltuielile de executie silita al unui imobil
• cofraje polistiren
• constructia unei case
• contestarea procesului verbal de licitatie imobiliara
• conversie carte funciara
• creditorul notifica un imobil la oficiul de cadastru
• cum identifici un client dificil
• data consemnare cautiune executor bancar
• directiva privind performanta energetica a cladirilor
• distribuirea pretului dupa executarea silita

Spor la scris!

Investors still love Romania! (Part III)

This article has been updated and is now maintained at
http://roren.ro/ro/article/20/romania-debunking-the-myths-part-iii

Investors still love Romania (Part III)
Romania: Debunking the Myths (Part III)

Investors Still Love Romania! (Part II)

Romania:
Debunking The Myths

This is Part II of a 3-part series, courtesy of  Mru Patel, Founder Chairman and CEO of European Property Investments who holds the copyright herein.

Crap times are here!

So, all that taken as a whole, the deals European Property Investments (EPI) and the Investors companies I manage together in Romania so far have returned annualised growth in excess of 50%.  Yes 50% per annum! That was exactly a year ago. YES I agree its stopped last year and now as there are fewer to no transactions and difficult to replicate. Even I, at my most bullish, know that kind of growth was NOT sustainable and not even desirable over the long term.

So what is happening is a cooling period and some distressed sales (I think a lot more will follow) which is exactly the situation right now. That is why it’s great news for the property investor with cash. I feel that the times I had just 2-3 years ago are back again and we have another opportunity to see those gains due to the demand and market drivers explained above. I will be raising another fund and if additional funds are received again over the next 3 months, I could still target key distressed deals from my network of sources.

I also agree and see the risks of unemployment in Romania, its all part of cost cutting everywhere in the world and performance tuning as Romania is becoming more driven with better western systems and with procedures. However it also has Investments and joining the EU has brought €30B over the next 7 years from the EU alone. This coupled with increasing amounts of BPO, new Foreign Direct Investments for outsourcing in Romania is also creating jobs. The other risks are of Presidential elections next year (well most countries in the world have that issue and how the PM or President will perform), the risk of currency fluctuations (but this is still at a lower level than the changes in the £-€ or $, and risk of recession as like the rest of the world, which due to demand and growth here where majority of the residential properties are owned by locals who have money or equity in existing properties, is a lower rate than other countries.

Where do you invest now?

So the limited number of the new deals that I would call “worth an investment in”, are mainly in the city with rentals or potential for rentals to feed the demand. The good deals that I see and get on a daily basis are from:

• Quick sales due to cashflow needs for bank debts
• Repossession sales from banks and liquidators (due to my contacts and network here early access to sell off from these are vital before auctions)
• Early heads up from my surveyors and assessors/valuers
• Friends in businesses that I meet in my social and Real Estate groups that I belong to (3 monthly meetings types of groups)
• Social networks on Romanian groups for Private Equity, real estate and Investors
• others

So, should an investor be put off by this cooling and, let’s face it, by these scary headline changes about inflation and so on? A fair question.  Let me answer it with another:

• Why is Ford spending €1 billion in the country?
• Why has Nokia – the biggest mobile phone company in the world – just closed its German operation and relocated lock stock and barrel to Romania? It will produce a phone every five seconds, incidentally. More importantly, it’ll employ around 3,500 people in and around Cluj.
• Why is major IT and communications companies such as Microsoft, Oracle, Siemens, Vodafone etc all investing  hundreds of Millions today with major relocations and employment in Romania?
• Why is the German group Daimler reported to be looking at opening a major new production plant in the country, probably in Cluj?
• Why is Fadesa (Spanish Developer) investing €1.1B in building a residential complex project with over 12,000 units in Stefanesti? Hot off the press !
• Why is OPUS building Cosmopolis development also in Stefanesti with over 4,000 units?… Sorry cannot miss this… Why did EPI target that area over 2 years ago and own with their Investors over 30 Ha? We knew these projects were going to happen and bought well ahead of time and will hold for them to start development. Cosmopolis has already started and sold the first tower.
• Why does the French retail giant Auchan have a massive expansion plan in Romania underway? They’ll have 20 hypermarket outlets here by 2010 and the CEO Regis Mougel jokes that their “expansion in Romania will end only when I retire.” They’re investing some €320 million over the next few years. This is even though their competitor Carrefour being here with similar expansion plans and 4 hypermarkets already in Bucharest alone.
• Why is the construction company Mivan spending €300milion on a massive new business complex in Bucharest, €100 million for a new logistics park in Bucharest and €700million for ten new shopping malls?
• Why is the South Pacific Group investing €300million in a grand prix circuit in Snagov?

Baneasa Investment

Total land area: 221ha, Bucharest Sector 1, North side of the city. Major components:
Residential: 3,000 units, selling price > 3,000 EUR/sqm
Commercial: Retail park, with Shopping Mall, Furniture (IKEA, Mobexpert), DIY (Bricostore), Cash & Carry (Metro), Hypermarket (Carrefour), B&W (Flanco, Media Galaxy), vehicles showrooms, Baneasa Shopping Mall,etc
Office: Baneasa Business & Technology Park (max 130,000sqm GLA, currently 26,000sqm existing
Other proposed: Hotel, private healthcare
Phases and completion schedule: 3 phases, 2005-2015

Cosmopolis

Total land area: 100ha, Stefanestii de Jos, to the North-East side of the city, 15km from city centre Major components:
Residential: 4,600-6,500 units, selling price < 1,300 EUR/sqm
Commercial: 220,000sqm facilities
Other proposed: Hotel, private healthcare, offices
Phases and completion schedule: 7 phases, 2007-2014

 

 

 

 

 

 
Bonaire

Total land area: 64ha, Stefanestii de Jos, to the North-East side of the city, 15km from city centre. Major components:
Residential: 12,000 units, selling price not available
Commercial & Offices: up 450,000sqm facilities
Phases and completion schedule: 6 phases, start date 2009

 

 

City Ring

Total land area: 20ha, Bucharest Sector 1, North-West, exit to Chitila, adjacent to Ring Road. Major components:
Residential: 3,000 units, selling price not available
Commercial: 10,000sqm
Office: 10,000sqm
Other proposed: kindergarten, outdoor sport facilities, children playground, restaurant, drugstore
Phases and completion schedule: 2 phases, 5 years, start date 2010

 

Ok, I’ll stop there. I could go on, and on. And I’m sorry to labour the point. But it’s an important one. All these investors and dozens and dozens of big spenders like them have a crucial factor in common. They aren’t just talking about the country being a great place to invest with beautiful scenery and great lifestyle – they’re putting their money where their mouths are. That’s the first thing they have in common.

But there’s something else that I think is just as telling. Each of them is making a statement about the long term potential for their various businesses, whether they are in BPO, IT, Agricultural products, manufacturing or retail – they are investing for the long-term as they see the country has a skilled labour force (staff often with 2 degrees on the CV) that is cost effective compared to other parts of the world yet still in the EU.

(continued in Part III)

Investors Still Love Romania! (Part I)

Romania:
Debunking The Myths

This is Part I of a 3-part series, courtesy of  Mru Patel, Founder Chairman and CEO of European Property Investments who holds the copyright herein.

Today I want to talk about what I believe puts some people off investing in Romania. And I want to explain why the reasons are rubbish!

Before I get into this I apologise for being blunt, but (and as anyone who reads my newsletters and knows me will know), I will say it as it is with little to no gloss ! I’m still passionate about Romania as an investment location, but First, let’s make one thing clear – I’m talking here ONLY about making money.

Sure, I think a great deal of the country after all I spend over 75% of my time here with the full sacrifice of family life to make this journey with success at the end of it. It has a Buzzing capital of Bucharest,  Beautiful scenery, great lifestyle and the people are great.  But, I’m a property developer and investor and I’m fundamentally fascinated by the place because I want to make profits. I assume you are too, otherwise you wouldn’t be reading this, or you are an investor with me and want to read whats really happening here.

Over Christmas, I took 5 weeks off to specifically look at my life, catch up on family neglect, music (my other passion) and investment strategy. I returned in Romania and continued again for a further 3 weeks. I reassessed why I am still in Romania. Do the key fundamentals still stack up for my reason to go there in the first place? Does the research analysis still hold true?

When I researched Romania 5 years ago, I did a complex spreadsheet (my IT analytical background kicking in) looking at every major aspect of why invest in the country, ranging from GDP, Foreign direct investments, population, finance, growth in middle class etc through to country related real estate market, supply, demand, growth, who is buying, prices, costs,  rentals, disposable income, intrinsic property value etc. I am convinced the country still holds good grounds for good returns on investment, albeit with the current tide has become slightly longer (but NO way as long as UK, USA, Dubai, India etc). I have not read one report or heard any expert in those countries markets say that the prices will recover or get back to where it was in the peak within 5 years.

This is no way Biased as I am of Indian origin and have invested there, a UK citizen (also have small investments, a home, friends & family there), My wife and kids and a lot of my family are also American citizens, a Dubai resident and an Investor in Romania. So I could return to any of those countries as I know opportunities exist there too, and be closer to friends and family. I strongly believe Romania is better and will explain/debate why.   Hence, I will continue to spend most of my time here because for any major investment (and most importantly managing friends and family types of Investors too) one needs to be very close to the ground and live there to be in real touch with the locals unlike a lot of Investors and Investment companies here who fly in and out on a fortnightly or weekly basis for a few days and “Partner” with locals !

The Romanian market summary is as follows:

• Old apts have crashed to approx 30-40% from peak (as new apts become available) 
• New apts have kept their prices due to demand but I see some developers offering discounts for multiple purchases or special offers (how ever NOT more than 10% max. The developer friends I have here are willing to do early investment deals with higher returns (as with most parts of the world) 
• Offices and commercial buildings are still in demand and have kept their prices
• Office rents are still the same or even increased in some areas due to demand and fallen by 10-20% in areas of over supply, largely in the north area.
• Land prices are very difficult to say as this is where the transactions have fallen so there is NO real view of pricing, however as a whole from the fewer transactions it has fallen in general by some 10-20% from a year ago purely because of desperate sales bringing them down (most sellers are holding!)
• Romania is not hit as badly as other countries as it does NOT have much debt, mortgaging and finance is new and the National Bank asks the retail/investment banks to put 40% of the credit loaned to the client as security with the National Bank.

I then compared the above with whats happening with UK, USA and Dubai. The picture was a lot worse and the recovery period from most analysts a lot longer !

One of the first reasons I come across – or have more recently – is the idea that Romania is in some way risky. Why?

Well, one reason is unfamiliarity, I’m convinced. People just don’t understand this market, this country, very probably because they haven’t been there and they find the startling economic transformation taking place hard to believe or fathom. Anyone living in Dubai or a major Chinese city probably wouldn’t. Anyone living in Ireland for the last ten years or so probably wouldn’t have trouble either. But it is a hard task for many to see this kind of transformation without concluding that it is in some way risky or some kind of bubble.

The main difference here is the Romanians are avid owners of property and majority of the real estate here is owned by the Romanians who aspire to move to better accommodation and locations. They absolutely would do anything to live a better life and have dreams of quality homes, cars, food, lifestyle products etc. All the big brands are doing well here often sold at higher prices than in the U K. There are ample luxury cars from Phanthoms, Lamboghinis, Ferraris, Maseratis, Bentleys, through to thousands of the usual Mercedes, BMW, Audi etc. Last year Porche/Audi said it was their highest performing country in EU. Just Bucharest alone sold over 300,000 cars with a population of 2.5M. 

Romania is also advantaged with natural resources like oil, gas, iron ore, gold, crystal etc and the second largest exporter of key agricultural products like Corn, Wheat, sunflower seeds/oil etc. This is a key criteria for the Export/GDP ratio where Romania is growing and hence why the shock is NOT as large as countries where that ratio is small e.g. Germany, France, UK, Dubai etc. A recent report I read from BCR (Owner is Erste Bank, the largest Austrian bank here), stating that the economy in 2008 was still not bad (GDP growth at 8.2%), and will slow down in 2009 due to the recession, but NOT go into negative situation like in some countries.

The foreign direct investments (FDI) grew in 2008 by over 26% to €9.02B, from €7B in 2007. Just yesterday I heard 2 new development projects still going ahead worth over €1.9B and starting next month having secured the finances etc. The Spanish and Israeli developers building in the suburbs are very close to some of the lands EPIS & Investor partners have bought.

But, OK, let’s face some reality here. There is a severe recession and I even hear depression talks constantly in UK, USA, Dubai and India. There is a nervousness around generally where to invest and what to invest in or even just hold and do nothing, sit tight, hold on to cash (Cash is King!) etc which is inevitable. We’ve had a period of incredible global growth and now we are seeing a slowdown and price crashes and a lot of organisations going under… another discussion about my favourite topic of Banking and Bankers in general !!! And I hear people talk about deflation, balance of payments, rising interest rates later in 2009 etc. I’m not dismissing any of these factors. They’re real. They are having an effect on economic growth and in turn slowed the property price in some countries and crashed in others.

(continued in Part II)

Tranzactii imobiliare in conformitate cu noua legislatie ANPC

Agentiile imobiliare trec prin vremuri grele. Consecintele crizei economice mondiale se resimt profund in piata imobiliara romaneasca, iar numarul tranzactiilor este foarte redus. De parca starea de fapt n-ar fi fost suficienta, de la 1 ianuarie s-a abatut un nou „blestem”: au intrat in vigoare noile reglementari propuse de A.N.P.C. cu privire la serviciile de intermediere imobiliara.

Sa nu ne dam batuti totusi! Vremurile grele ne incearca, dar cu putina strategie si organizare putem nu numai sa supravietuim, dar chiar sa devenim mai eficienti si mai cunoscatori. Cum castigam batalia cu noile reglementari? (1) Trebuie sa le intelegem; (2) Trebuie sa identificam instrumentele care ne ajuta sa fim in conformitate; (3) Trebuie sa punem in practica!

1. Sa intelegem OUG 174/2008:

Pe 16 februarie 2009 organizam un seminar pentru membrii RoREN cu scopul de a aprofunda si intelege noua legislatie.  Iti aducem informatii direct de la sursa cu ajutorul reprezentantilor ANPC pe acest domeniu.  Seminarul e parte din serviciul Business Networking oferit de RoREN.  Acesta consta intr-o serie de intruniri care reunesc specialistii in imobiliare si faciliteaza crearea de relatii de afaceri.

Inscrie-te la Business Networking pana la 15 februrie si poti participa gratuit la seminar!  Pana atunci poti citi articolele specifice serviciilor de intermediere imobiliara din OUG 174/2008.

2. Ce instrumente avem la dispozitie pentru a fi in conformitate?

Prin serviciile SellWell si FairPlay, RoREN pune la dispozitia agentiilor imobiliare solutii juridice si produse software ce raspund cerintelor A.N.P.C.  Concret, iata ce puteti folosi pentru a fi in conformitate:

• Fisa Proprietatii permite descrierea in detaliu a proprietatii pornind de la documentele proprietatii pana la sursele de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatie sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare periodice, istoricul terenului/cladirii, posibile dezavantaje ale vecinatatilor. Recunoasteti enumerarea? Va garantam, e completa conform art. 9.4!  Tot aici se poate completa comisionul perceput in cazul finalizarii tranzactiei precum si  costurile estimative  de tranzactionare (cf.Art.9.4 pct.e si Art.9.6).
• Contracte tipizate: SellWell si FairPlay pun la dispozitie contracte tipizate pentru fiecare etapa a tranzactiei.  Sunt perfecte ca sa scapi de stresul compunerii unor contracte care sa te apere in orice situatie si care acopera toate cerintele noii legislatii. Este ca si cand ai avea echipa noastra de avocati la tine in birou!
  In Contractul de Exclusivitate sunt stipulate clauze cu privire la obligatiile agentiei fata de client, conditiile in care clientul plateste comision agentiei, modalitatile de penalizare a clientului, modalitatile de incetare a contractului (cf. Art. 9.5-9.11).
  In Contractul de Intermediere semnat cu potentialul cumparator am avut grija sa includem si caracteristicile principale ale proprietatii cautate.
• Modul de analiza comparativa a preturilor
  Legislatia te obliga sa prezinti clientului tau preturile practicate in piata pentru tipurile de proprietati similare cu cea tranzactionata.  Te ajutam cu o idee geniala!  Pachetul software iti pune la dispozitie un instrument de analiza comparativa a preturilor la proprietati cu caracteristici similare (cf.Art.9.4 pct.a).

3. Pune in practica!

Inscrie-te la SellWell sau FairPlay! Nu numai ca vei avea la dispozitia ta instrumentele mentionate mai sus, dar vei fi si in compania altor specialisti in imobiliare, atat dezvoltatori cat si agentii imobiliare, cu ajutorul carora poti colabora pentru mai multe tranzactii.  Pentru orice intrebari nu ezita sa ne contactezi.

Anatomia unei Crize Economice Mondiale – Actul I

Vă propunem un prim pamflet care sperăm să vă destindă prin umor și să ajute la înțelegerea a ce, cum, cine, de ce, pe cine, până când și acum ce facem cu privire la criza economică mondială.  Click pe link pentru a descărca pamfletul:
Anatomia unei Crize Economice Mondiale – Actul I (PDF de 4,6 MB)

Dacă ți-a plăcut pamfletul și doresti să primești și alte tălmaciri asemănătoare înscrie-te pe lista noastră.

Citește și dă mai departe: trimite pamfletul unui prieten sau coleg folosind adresa acestei intrări pe blogul nostru sau adresa www.roren.ro/pamflet sau publică pe rețelele sociale populare cu ajutorul acestor link-uri:
Facebook | Del.icio.us | Digg | Furl | reddit

Producem și o variantă tipărită a acestui pamflet sub forma unei cărticele în format 10x10cm.  Dacă doriți să colaborăm la distribuție în scopul creșterii înțelegerii fenomenelor economice de către viitorii specialiști, contactați-ne. 

——————————————————

Intrebare:

Bătaia din aripi a unui fluture în Brazilia a declanșat un uragan în Texas?  Sau – în varianta care ne doare mai tare în prezent – acordarea unui credit imobiliar „aproape perfect” de către un funcționar american unui concetățean al său, a declanșat închiderea fabricii Dacia de la Pitești pentru o lună?

Context:

E greu să fi trăit în lumea modernă toamna aceasta și să nu fi fost bombardat sau, mai rău, alarmat, panicat și stresat despre „criză.”  Pesimismul vine și din confuzia neînțelegerilor despre ce exact e „criza”.  Vorbim de parcă ar fi un fenomen meteorologic, un uragan care, în funcție de cine-și dă cu părerea, a trecut, este sau va veni peste noi. „Cum să ne pregătim pentru criză?,” „Cum să ne protejăm de criză?” ne întrebăm…

Realitatea interconectată în care trăim este simultan foarte complicată și foarte simplă.  E complicată pentru că în fiecare zi luăm miliarde de decizii independente și este practic imposibil să tragem linie la sfârșitul zilei să înțelegem grozăviile sau boacănele colective pe care le-am făcut.  Viața e însă și simplă pentru că suntem mult mai conformiști decât ne-ar plăcea să credem.  Independența miliardelor de decizii, deși posibilă teoretic, nu se observă în practică.  Dacă cineva strigă mai tare „Aoleu!”, mulți se sperie.

Panica și conformismul excesiv vin și din dificultatea de a înțelege ce se întâmplă în spatele cortinei Vrăjitorului din Oz.  Economiile capitaliste au dezvoltat, în peste 200 de ani, mecanisme sofisticate, dificil de înțeles dacă nu suntem specialiști în domeniu.  Și cum unul din principiile succesului într-o lume capitalistă este specializarea în ceva, e aproape o garanție că nu suntem specialiști în economie.

Pentru a găsi un sens în tot ce se întâmplă în jurul nostru – la Romanian Real Estate Network (RoREN) – îi ascultăm pe specialiști, iar apoi sintetizăm teoria la ceva simplu și ușor de înțeles.  Reducem complexitatea fără să pierdem esența.  „Totul ar trebui să fie făcut cât mai simplu cu putință, însă nu mai simplu de atât.” — Albert Einstein

OUG 174/2008: modificare si completare acte normative pt. protectia consumatorului

OUG nr. 174/2008, ordonanta de urgenta pentru modificarea si completarea unor acte normative privind protectia consumatorilor publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 795 din 27/11/2008.

Art. II
Ordonanta Guvernului nr. 21/1992 privind protectia consumatorilor, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 208 din 28 martie 2007, cu modificarile si completarile ulterioare, se modifica si se completeaza dupa cum urmeaza:

[...]

9. Dupa articolul 9 se introduc unsprezece noi articole, articolele 9.1-9.11, cu urmatorul cuprins:

[...]

Art. 9.4 – In cazul serviciilor de intermediere imobiliara, consumatorul va fi informat in scris, corect, complet si precis, inca din faza precontractuala, cu privire la:
a) preturile practicate in piata pentru tipul de imobil ce urmeaza a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informatiilor existente in baza de date a agentiei imobiliare;
b) deficiente si alte inconveniente cunoscute de agentia imobiliara sau pe care in mod rezonabil putea sa le cunoasca, incluzand surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatii sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare periodice, istoricul terenului sau al cladirii, posibile dezavantaje ale vecinatatilor;
c) nivelul comisionului practicat de agentia imobiliara;
d) situatia juridica a imobilului;
e) nivelul estimativ al costurilor ce urmeaza sa fie suportate de consumator, pentru obtinerea documentelor si intocmirea actelor necesare incheierii contractului.

Art. 9.5 – Contractul de intermediere imobiliara va cuprinde cel putin urmatoarele elemente:
a) datele de identificare a partilor;
b) obiectul contractului/natura serviciului prestat;
c) pretul solicitat de proprietar/pe care este dispus sa il plateasca cumparatorul;
d) termenul de valabilitate al contractului;
e) conditiile in care contractul poate fi denuntat unilateral;
f) conditiile in care contractul poate fi reziliat;
g) nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agentiei imobiliare pentru contractul ce urmeaza sa se incheie;
h) clauza de exclusivitate, in cazul in care aceasta a fost acceptata de parti;
i) precizarea situatiilor in care consumatorul datoreaza comision agentiei imobiliare;
j) drepturile si obligatiile partilor;
k) situatiile de forta majora;
l) data incheierii contractului.

Art. 9.6 – Contractele de intermediere imobiliara in care consumatorul are calitatea de potential cumparator vor contine, in plus fata de cele prevazute la art. 94, urmatoarele elemente:
1. caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenta decizia de cumparare, incluzand nivelul de finisare, dimensiuni, vechime si pozitionarea fata de punctele cardinale;
2. tarifele pentru serviciile prestate.

Art. 9.7 – O tranzactie imobiliara se considera incheiata in momentul in care vanzatorul si cumparatorul au semnat actul de vanzare-cumparare.

Art. 9.8 – Contractul de intermediere imobiliara sau alte eventuale contracte accesorii incheiate intre consumator si agentia imobiliara nu pot contine clauze penale care sa oblige consumatorul care nu isi indeplineste angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decat onorariul pe care l-ar fi platit in cazul incheierii tranzactiei.

Art. 9.9 – Agentia imobiliara nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului in oricare dintre urmatoarele situatii:
a) cand intre consumator si agentia imobiliara nu este incheiat un contract de intermediere;
b) cand contractul de vanzare-cumparare/inchiriere nu s-a incheiat;
c) cand contractul nu are stipulata clauza de exclusivitate, iar tranzactia s-a realizat fara participarea agentiei imobiliare.

Art. 9.10 – Nu se permite plata in avans a comisionului, partiala sau totala, decat cu acordul scris al consumatorului si cu precizarea situatiilor in care agentia imobiliara este obligata sa inapoieze consumatorului sumele primite in avans.

Art. 9.11 – In baza contractului de intermediere imobiliara dintre agentia imobiliara si cumparator, agentia trebuie sa asigure vizionarea imobilelor ce corespund preferintelor consumatorului, inainte de incheierea contractului de vanzarecumparare.”

Textul de mai sus a fost extras din Monitorul Oficial nr. 795 din 21.11.2008 (pag. 12-13)

10 feluri prin care poti deveni un excelent consilier imobiliar

1. Clientul tău, amicul tău
   Apropie-ţi clientul și inţelege-l prin ce trece și ce-și dorește. Vinzi case, nu legume la aprozar. Vinzi cel mai de valoare lucru pe care-l cumpără un om de-a lungul vieţii, nu mărunţișuri. În astel de achiziţii importante toată lumea preferă să aibă un consilier imobiliar cu empatie.
2. Cunoaşte-ţi clienţii
   Nu-ţi trebuie o echipă întreagă de marketing să aplici conceptul de segmentare a pieţei. Adevărul e că fiecare dintre noi suntem diferiţi, ne dorim lucruri diferite și suntem în puncte diferite ale vieţii. Din ce categorie face parte clientul tău? Familie de intelectuali cu venit mediu și copii de vârsta școlii? Cuplu tânăr proaspăt căsătorit fără un venit prea mare? Antreprenor de succes proaspăt îmbogăţit? Văduvă pensionară?
3. Cunoaşte-ţi oraşul
   Care sunt cartierele la modă pentru fiecare tip de client? În ce zonă a orașului va aloca Primăria mai mulţi bani pentru dezvoltare? E vreo zonă ieftină, fără fiţe și fără magherniţe? Unde sunt școli primare bune? Unde sunt liceele bune? Cât de zgomotoasă e aglomeraţia? Sunt probleme cu staţia de distribuţie a agentului termic în zonă? Astfel de informaţii te fac consilier imobiliar de căutat!
4. Actualizează permanent propria listă de contacte
   Trimite periodic clienţilor potenţiali prin email sau poștă, fluturași cu informaţii despre evoluţia zonelor de care sunt interesaţi: noi proiecte în renovare sau dezvoltare, noi magazine, bănci sau alte locuri interesante care se deschid în zonă, preţurile care se practică la vânzarea proprietăţilor, proprietăţile care tocmai au apărut pe piaţă, etc. Trimite periodic foștilor clienţi prin email sau poștă, fluturasi despre evoluţia preţurilor în zonă și recomandări despre ce investiţii ar putea face pentru a spori valoarea propriei proprietăţi.
5. Practică business networking
   Crează-ţi o reţea de parteneri în specialităţi conexe. O tranzacţie imobiliară e o procedură complexă și clienţii tăi au nevoie de consiliere și ghidare. Clienţii îţi vor cere opinia despre ce cadastrist, notar, avocat, bancă, specialist în credite ipotecare, specialist în amenajări interioare, etc să folosească.
   Crează-ţi o reţea de parteneri în specialitatea ta. Când vine vorba de propria specialitate parteneriatul și competiţia nu sunt decât două feţe ale aceleiași monede.
   Menţine o perspectivă constructivă asupra colaborării! Gândește-te la 1+1=3 (întregul e mai puternic decât suma părţilor). Adică nu privi un alt specialist în branșa ta destructiv ca 1+1=0, ci lucraţi împreună ca să aveţi amândoi mai mulţi clienţi mulţumiţi decât aţi putea mulţumi fiecare în parte.
6. Promovează detaliile proprietăţii pe care o vinzi
   „Apartament de 2 camere la etajul 7” nu spune mare lucru și nu diferenţiază proprietatea clientului tău de multe alte proprietăţi comparabile. Dar „apt. de 2 camere cu dormitor izolat de zgomotul străzii perfect pentru un nou născut. Apartamentul e la etajul 7 cu vedere frumoasă fără sa vă curgă apa de ploaie în casă pentru că asociaţia locatarilor a investit în înlocuirea acoperișului de pe vremea blocurilor comuniste” atrage mult mai mult.
7. Crează un parteneriat dedicare-exclusivitate cu proprietarul
   Cănd lucrezi cu un particular la vănzarea unei locuinţe existente dedică-te cu adevărat promovării proprietaţii lui. Fă poze profi, scoate la iveală detalii interesante despre locaţie și împrejurimi, promovează proprietatea în mod activ prin fluturași, anunţuri și alte metode de marketing direct. Arată-i dedicare și te va răsplăti prin acordarea de exclusivitate.
8. Crează un parteneriat de promovare a brandului cu dezvoltatorul
   În spatele fiecărui complex rezidenţial este o poveste și un stil de viaţă. Imaginea promovată de dezvoltatori pentru fiecare proiect este parte integrantă din succesul acestuia pe piaţă. Învaţă povestea din spatele proiectului și vei fi competitiv în promovarea și vinderea proiectului faţă de cei mai buni oameni de vânzări din echipa dezvoltatorului. Avantajul tău? Ai relaţii directe și apropiate cu clienţii din portofoliul tău.  Dezvoltatorul nu beneficiază de o astfel de „intrare” la oamenii tăi.
9. Adună recomandări
   Știi un dentist bun? Știii un zugrav meseriaș ? Știii un service care să nu te păcălească? Când vine vorba de servicii, un procent covârșitor dintre clienţi provine din recomandări. De ce nu și în imobiliare? Ai ajutat un client? Cere-i permisiunea să-l numești ca o referinţă sau să-i scoţi in evidenţă situaţia ca o povestire de succes. Recomandările nu vin însă doar de la clienţi. Pot veni la fel de bine și de la alţi specialiști colegi și parteneri într-o tranzacţie imobiliară. Culege cât mai multe!
10. Eşti specialist, aşa că foloseşte instrumente create pentru specialişti!
    Orice tâmplar, zugrav, arhitect, inginer care se respectă se ajută de scule special create pentru profesioniști.  Nu poţi face o profesie din consilierea imobiliară folosidu-te numai de instrumente nespecializate. Folosește software specializat de gestiune a informaţiilor despre proprietăţi (Datalog) și despre clienţi (Memolog sau CRM).  Crează materiale de marketing.  Fă parte dintr-o comunitate de specialiști pentru a-ţi îmbogăţi permanent cunoștinţele, pentru a deveni mai eficient și pentru a face mai mulţi bani.

Daca vi se pare folositoare lista si doriti s-o imprimati folositi aceasta varianta frumos asezata in pagina:
10-feluri-prin-care-poti-devenit-un-excelent-consilier-imobiliar (PDF)

SellWell, prima platforma B2B romaneasca de tranzactionare in domeniul imobiliar

(Republicat cu permisiunea Ziarul Financiar)

Ziarul Financiar
Victor Kapra
08.08.2008

Compania romaneasca Romanian Real Estate Network (RoREN) a lansat SellWell, o platforma electronica de tip business-to-business gandita ca o interfata intre dezvoltatori si agentii imobiliare.

“SellWell (www.roren.ro) este in esenta o bursa electronica de informatii si servicii in domeniul imobiliar, completata de o latura offline de business networking. Mai exact, dezvoltatorii si agentiile imobiliare vor putea face afaceri si schimb de informatii pe aceasta platforma gazduita de internet, la care numai membrii au acces, dar vor avea si ocazia sa discute si fata in fata cu ocazia unor soiree/workshop-uri organizate de noi, rezervate de asemenea membrilor. Practic, SellWell stabileste relatii, nu contacte” – a declarat Stefan Negritoiu, director de dezvoltare.

———

pentru a citi integral articolul deschideti:
SellWell, prima platforma B2B romaneasca de tranzactionare in domeniul imobiliar (PDF)

Cum să stabileşti preţul corect?

(Acest ghid este disponibil si in varianta interactiva in format PDF)

Eşti dispus să pariezi pe proprietăţile clienţilor tăi?

Setarea preţurilor este ca un pariu. Dacă estimarea ta nu este corectă, riscurile sunt majore. Pe lângă cele evidente (cumpărători neinteresaţi, efort de timp sau costuri de oportunitate pierdute), piaţa de real estate mai are încă un risc major, generat de specificul social şi de dimensiunea impresionantă a acesteia: destabilizarea sistemului de credite – cu impact major la nivel economic.

Ca în orice pariu, trebuie să ai anumite indicii care să îţi ghideze alegerea. Dar cum poţi să obţii aceste indicii, în condiţiile în care piaţa de imobiliare prezintă fluctuaţii majore, chiar de la o săptămână la alta? Poţi de exemplu, să afli părerea altor agenţi imobiliari, însă, de cele mai multe ori, aceştia au păreri diferite în ceea ce priveşte valoarea unei proprietăţi… păreri de cele mai multe ori nefundamentate în date şi fapte, ci doar influenţate de curentul de entuziasm privind preţurile în general…

Se poate evalua preţul corect al unei proprietăţi?

Nimeni nu poate să spună dacă piaţa românească se confruntă cu o supraevaluare a preţurilor sau nu, dacă suntem într-un „bubble” imobiliar sau nu.  Este rezultatul absenţei unui proces care să fixeze preţul unei proprietăţi, pornind de la valoarea reală a acesteia, cea care a fost efectiv plătită de un cumpărător şi nu cea afişată la mica publicitate sau cea auzită de la cunoştinţe.  În aceste condiţii, pe cine să te bazezi şi după ce criterii să te orientezi atunci când vrei să afli care este preţul corect pentru proprietatea ta?

Noi credem că se poate.  Cum?  Bazându-ne pe date reale şi statistic relevante, cumulate într-o bază de date completă.

În cadrul serviciului FairPlay al Romanian Real Estate Network, procedura de listare şi tranzacţionare înregistrează peste 100 de caracteristici pentru fiecare proprietate tranzacţionată, creându-se astfel o bază de date detaliată.  Una dintre cele mai importante caracteristici ale serviciului FairPlay, este faptul că înregistrează preţul de vânzare din cadrul contractului de vânzare-cumpărare al fiecărei proprietăţi tranzacţionate.  Ulterior, fie manual, fie prin raportul de analiză comparativă oferit de serviciul FairPlay, un agent poate să caute preţurile de vânzare ale proprietaţilor cu caracteristici similare. Astfel, agentul determină în mod corect preţul de plecare pentru proprietatea sa.

Cum putem fi siguri că această procedură funcţionează?

Alături este un raport statistic care analizează tendinţa de subestimare sau supraestimare a preţului de plecare la care este listată o proprietate în sistemul FairPlay. Graficul conţine 57 de puncte, unul pentru fiecare tranzacţie care s-a încheiat până la momentul actual prin acest sistem.

După cum se poate vedea pe grafic, tranzacţiile realizate prin sistemul FairPlay au înregistrat diferenţe foarte mici între preţul iniţial şi cel la care s-a realizat tranzacţia, datorită utilizării bazei de monitorizare şi comparaţie.

Poţi observa o aglomerare de puncte sub linia de 20%, dar mai ales pe linia de 0%.  Calculele arată că media aritmetică a marjei de sub sau supraestimare este 10,82%, în timp ce, cel mai des întâlnit procent este 0%.  0% înseamnă că preţul de listare a fost exact preţul de cumpărare, chiar în urma negocierilor. Ce ne spune acest lucru?  Ne spune că, dacă atât cumpărătorii cât şi vânz torii au agreat asupra unui preţ, fără negocieri cu efecte consistente, preţul original al proprietăţii este cel corect pentru valoarea sa de piaţă la acel moment. 

După cum se observă din acest grafic, majoritatea agenţilor care au utilizat aceste rapoarte au listat la preţuri corecte. În plus… au câştigat încrederea clienţilor lor propunându-le preţul corect.

Cum am obţinut acest raport şi cum am creat baza statistică relevantă?

 Pe scurt, analiza statistică a preţurilor de comercializare, se calculează în felul următor:

1. Se calculează marja de eroare la preţul de listare pentru fiecare proprietate tranzacţionată în cadrul FairPlay. Formula este următoarea:
   
   Exemplu:
   
2. Se poziţionează procentul obţinut pe graficul de pe pagina anterioară. Acesta îţi arată distribuţia rezultatelor pe o scară liniară.

Deşi sistemul FairPlay este relativ nou pe piaţă, având doar un an de existenţă, până în acest moment s-au înscris peste 50 de agenţii şi dezvoltatori. Unii dintre aceştia sunt: Adama, DTZ Echinox, Euro Style Itermed, Imobiliar Expert Grup, ImmoLand, Monte Carlo, Moscopolis, Manopoly International etc. Până la momentul actual, tranzacţiile efectuate prin sistemul FairPlay sunt suficient de variate pentru a asigura reprezentativitatea valorilor raportate. În consecinţă , un agent imobilliar va putea extrage rapoarte statistici în baza activităţii agregate.

 

Ce este şi ce face Romanian Real Estate Network?

Soluţia oferită de Romanian Real Estate Network este un sistem transparent de tranzacţionare a proprietăţilor imobiliare. Care este valoarea acestui sistem?  Prin intermediul serviciului FairPlay, Romanian Real Estate Network susţine şi facilitează colaborarea între jucătorii de pe piaţa imobiliară românească.  FairPlay se bazează pe un set de norme şi reglementări care favorizează procesul de stabilizare şi maturizare a pieţei şi profesionalizarea serviciilor din domeniul imobiliar.

Există, în acest moment, pe piaţa din România o serie de bariere cum ar fi neîncrederea agenţiilor imobiliare în idea de colaborare, nerespectarea condiţiilor de colaborare între agenţii imobiliari şi clienţi, nesiguranţa obţinerii plăţii pentru serviciul de intermediere, nerecunoaşterea din partea clienţilor a muncii depuse în folosul lor de către agenţii imobiliari. Considerăm însă că cel mai important aspect este lipsa unui set de reguli, un cod de conduită care să reglementeze legal relaţia dintre agenţii sau relaţia agenţie-client.

Suntem siguri că extinderea sistemului FairPlay, ce presupune existenţa unei baze de date comune a proprietăţilor, alături de prezentarea detaliată şi de accesul la arhiva tranzacţiilor, va conduce la eliminarea speculaţiilor şi la formarea corectă a preţurilor.  Sistemul face posibilă o mai bună înţelegere a evoluţiei pieţei, susţine documentarea agenţilor imobiliari şi dezvoltatorilor şi asigură un răspuns prompt, atât pentru proprietari, cât şi pentru cumpărători.